Il mercato residenziale italiano ha proseguito il recupero avviato negli ultimi anni, con segnali solidi sia nei volumi sia nel valore economico complessivo. Secondo il Rapporto Immobiliare dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il 2026 ha chiuso con circa 766.757 transazioni, un incremento del +6,4% rispetto al 2026, e un fatturato stimato che supera i 124 miliardi di euro.
Questa ripresa è alimentata da più fattori: la domanda che si sposta verso comuni minori per metrature più ampie, la diminuzione dei tassi iniziali sui mutui e la maggiore disponibilità di credito da parte delle banche. Sullo sfondo emerge però un tema ricorrente: l’accessibilità economica all’acquisto, misurata dall’indice di affordability prodotto dall’ABI, che nel complesso mostra un lieve peggioramento per alcune regioni.
Crescita delle compravendite e dinamiche regionali
La ripresa non è omogenea: il Nord Ovest si conferma il motore principale con la quota maggiore di scambi, ma sono molte le province e i comuni minori che registrano incrementi superiori alle grandi città. La tendenza a cercare spazi più ampi fuori dai centri ha inciso sulle dinamiche di prezzo e sulla localizzazione degli investimenti. Nel 2026 la superficie media per abitazione è risultata intorno ai 107 mq, segno che gli acquirenti privilegiano metrature maggiori rispetto al passato.
Valle d’Aosta al centro della ripresa
Tra le regioni, la Valle d’Aosta spicca per il tasso di crescita più elevato: +15,5% di NTN (numero transazioni normalizzate), con un totale di circa 2.561 abitazioni compravendute nel 2026. Anche sul fronte del valore scambiato la regione ha fatto registrare performance di rilievo, con un fatturato stimato attorno ai 455 milioni di euro, trainata in parte dalla domanda legata al turismo e all’acquisto di seconde case.
Il ruolo del credito: più mutui e maggiore capitale erogato
Il sostegno del sistema bancario si è rivelato determinante per sostenere i volumi di compravendita: le transazioni assistite da mutuo ipotecario sono aumentate del +18,3%, con oltre 50.000 operazioni in più rispetto all’anno precedente. A livello nazionale il capitale complessivo erogato è salito di circa il +25%, con un importo medio per unità che rispecchia le differenze territoriali nelle quotazioni immobiliari.
Capitale medio e rata iniziale
Il capitale medio erogato per singola abitazione si attesta intorno ai 141.400 euro su scala nazionale, mentre nella Valle d’Aosta si raggiunge il valore massimo regionale, con una media di circa 173.000 euro per unità. Il tasso medio iniziale si è ridotto, posizionandosi sul 3,35% a livello nazionale, contribuendo a comprimere la rata media mensile; tuttavia nella Valle d’Aosta la rata iniziale media risulta tra le più alte, oltre i 772 euro mensili, seconda solo al Lazio.
Accessibilità alla casa: l’indice di affordability e le conseguenze
L’indice di affordability, elaborato dall’ABI per valutare la capacità di una famiglia media di acquistare un’abitazione tramite indebitamento, ha registrato una lieve contrazione della condizione di accesso: nel 2026 l’indice nazionale si è fissato al 12,6% contro il 12,7% del 2026. Questo peggioramento è il risultato dell’aumento dei prezzi immobiliari, solo parzialmente compensato dal calo dei costi del credito.
Regioni con affordability in diminuzione
Tra le aree in cui l’accesso alla casa è peggiorato figurano regioni con forte attrattività turistica o con patrimonio residenziale di pregio: oltre alla Valle d’Aosta, il gruppo comprende Trentino-Alto Adige, Liguria, Toscana e Sardegna. In queste zone la domanda per seconde case e l’apprezzamento delle quotazioni hanno eroso la capacità delle famiglie residenti di sostenere nuovi acquisti.
In conclusione, il quadro evidenzia una ripresa del mercato immobiliare sostenuta dal credito e dalla domanda estesa oltre i grandi centri urbani, ma mette in luce tensioni sull’accessibilità per molte famiglie, soprattutto nelle regioni turisticamente ambite. La sfida per le politiche abitative rimane quella di conciliare dinamiche di mercato vivaci con misure che favoriscano l’accesso alla proprietà per la popolazione residente.
