Il mercato immobiliare italiano del 2026 presenta un quadro complesso e variegato. Se da un lato le compravendite residenziali sembrano stabili, dall’altro emergono tendenze ben definite che stanno ridefinendo il settore. Gli affitti continuano a salire, le case nuove sono sempre più richieste, mentre le abitazioni esistenti registrano un calo delle transazioni. Questi sono i principali trend emersi dalle statistiche trimestrali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi).
Le case nuove trainano il mercato
Le abitazioni di nuova costruzione si confermano il vero motore del mercato immobiliare. Pur rappresentando solo il 6,4% del totale degli scambi, gli acquisti di case nuove sono aumentati del 15,6% rispetto allo stesso periodo del 2025. Questo dato conferma una tendenza consolidata: chi può permetterselo preferisce soluzioni abitative moderne, spesso più efficienti dal punto di vista energetico e meno soggette ai costi di ristrutturazione che gravano su buona parte del patrimonio immobiliare più datato.
Il calo delle abitazioni esistenti
Sull’altro fronte, le compravendite di abitazioni esistenti sono calate dello 0,8% rispetto al secondo trimestre del 2025. Questo calo è probabilmente dovuto a più fattori concomitanti: l’aumento dei costi di ristrutturazione e di adeguamento energetico degli immobili più vecchi e la crescente attenzione dei nuovi acquirenti verso edifici già conformi agli standard di efficienza richiesti dalle normative europee più recenti.
Affitti in rialzo: un mercato dinamico
Se le compravendite restano nel complesso stazionarie, il capitolo delle locazioni racconta una storia decisamente più dinamica. I canoni di affitto registrano una crescita tendenziale del 3,1%, un ritmo di gran lunga superiore a quello delle compravendite. La dinamica diventa ancora più marcata nei comuni ad alta tensione abitativa, dove l’aumento degli affitti raggiunge il 3,7%. Questo segnale conferma le difficoltà crescenti legate all’accesso alla casa in affitto, soprattutto nelle grandi città e nei centri universitari, dove la domanda continua a superare nettamente l’offerta disponibile.
Le differenze territoriali
Scendendo nel dettaglio delle principali città italiane, emergono differenze significative. Roma si conferma il motore quantitativamente più rilevante del mercato residenziale nazionale, con una crescita delle compravendite dello 0,4% e oltre l’85% degli acquisti destinato a prima casa. Tra le altre città, Napoli segna l’incremento più marcato tra le grandi metropoli, con una crescita del 4,2%, mentre Firenze registra invece una flessione decisa, pari all’8,3%. Un quadro che conferma quanto il mercato immobiliare italiano, pur nella sua apparente stabilità nazionale, sia in realtà attraversato da dinamiche territoriali molto differenziate.
Il ruolo dei mutui e della prima casa
I dati Omi offrono anche una fotografia interessante sul fronte del credito. La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche che hanno usufruito dell’agevolazione fiscale prima casa resta prossima al 73%, in linea con il trimestre precedente. Gli acquisti da parte di persone fisiche assistiti da un mutuo ipotecario si attestano invece intorno al 47% del totale, una quota in leggera diminuzione rispetto al trimestre precedente. Il tasso di interesse medio applicato alla prima rata del mutuo rimane sostanzialmente stabile, intorno al 3,6%, mentre il capitale complessivamente finanziato attraverso i mutui ipotecari per l’acquisto di abitazioni supera i 12 miliardi di euro nel trimestre.
Gli agenti immobiliari: nuove rockstar
Oggi in Italia chi vende case sembra un duca dell’ancien régime è al vertice della piramide sociale, con la differenza però che gli tocca lavorare. La televisione e i social rigurgitano di agenti immobiliari, con seguiti di fan e follower da fare invidia a calciatori, influencer e altre celebrità. Programmi come “Casa a prima vista” su Real Time hanno reso questi professionisti veri e propri influencer, con una popolarità nazionale. Ogni città ha i suoi personaggi, con caratteristiche ben definite e molto locali che imperversano anche sul web.
Personaggi come Gianluca Torre, che si esprime in milagnese un misto di milanese e inglese, hanno guadagnato una popolarità tale da essere parodiati da Ubaldo Pantani al “Gialappa Show”. Questi agenti immobiliari sono diventati veri e propri guru del mercato, consigliando le zone migliori sulla base di prospettive di gentrificazione, salita o discesa delle quotazioni e perfino età, professione e hobby dell’acquirente.
